Cos'è l'atto di compravendita (o rogito)?

La compravendita di una casa è un contratto con il quale viene trasferita una proprietà immobiliare a fronte di una somma di denaro. Il contratto di compravendita, normalmente chiamato rogito, viene stipulato dal notaio e il suo contenuto reso pubblico, in quanto deve essere depositato presso l'Agenzia del Territorio (conservatoria dei registri immobiliari).

Le imposte che si applicano alla compravendite immobiliari

La compravendita è soggetta a diversi tipologie di imposte:

• imposta di registro
• imposta catastale
• Imposta ipotecaria
• IVA

Quali imposte deve pagare l'acquirente privato?

Le imposte che l'acquirente privato deve pagare dipendono da due elementi: il tipo di venditore e se è prima / seconda casa o abitazione di lusso

il venditore può essere:

1. un venditore privato
   se il venditore è un privato, allora la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all'imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:
   • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 50€/cad (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 2% del valore catastale + 100,00€.
   • per la seconda casa o per una casa di lusso l'imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l'imposta catastale pari a 50€/cad (totale 100,00€). Complessivamente quindi, il 9% del valore catastale + 100,00€.

2. una società costruttrice o ristrutturatrice che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori
   In questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:

   • per la prima casa, l'IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
   • per la seconda casa, l'IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)
   • Per una abitazione di lusso, l'IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 200€/cad (totale 600,00€)

3. una società NON costruttrice o impresa costruttrice che mette in vendita immobili OLTRE 5 anni dalla fine lavori
   In questo caso la compravendita non è soggetta a IVA ma è soggetta all'imposta di Registro da calcolare sul Valore Catastale:

   • per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 50€/cad (totale 100,00€)
   • per la seconda casa o per una casa di lusso l'imposta di registro e pari al 9% del valore catastale a cui vanno sommate l'imposta catastale e l’imposta ipotecaria pari 50€/cad (totale 100,00€).

È importante sapere che nelle compravendite...

È importante sapere che le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l'intero prezzo pattuito e il dettaglio dei pagamenti effettuati (bonifici, assegni, ecc.). La tassazione viene applicata non al "prezzo" ma al "valore". Vengono perseguiti dalla legge tutti coloro che dichiarino un pezzo inferiore a quello pattuito. Per maggiori informazioni puoi consultare la guida del notariato al "prezzo-valore": vai alla guida completa del notariato al prezzo / valore

Come versare le imposte per la compravendita

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vanno pagate direttamente al notaio, che le versa all’Erario al momento della registrazione dell’atto notarile; il notaio svolge quindi la funzione di “sostituto d’imposta”. l'IVA, qualora la compravendita ne sia soggetta, va versta direttamente all'impresa costruttrice o ristrutturatrice, la quale è poi responsabile nei confronti dell'Erario.

Quali requisiti deve avere l’acquirente per usufruire delle agevolazioni “prima casa”

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:

1. non essere in possesso di altro immobile già acquistato con le agevolazioni “prima casa”;
2. non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra abitazione nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando;
3. avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.

Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Come si fanno i conti? Guarda un esempio nel caso di compravendita soggetta imposta di registro

Facciamo un esempio su un’abitazione la cui rendita catastale è pari a € 500.
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro

Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 euro Imposte:

• registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
• ipotecaria (fissa) = euro 50
• catastale (fissa) = euro 50

totale euro 1.255,00

Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 euro Imposte:

• registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
• ipotecaria euro 50
• catastale euro 50

totale euro 5.770,00

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